不动产抵押权预告登记不具有优先受偿效力

不动产的抵押仅签订抵押合同的不产生物权效力，必须办理抵押登记。根据《物权法解释一》第4条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，抵押权也可以进行预告登记。那么，进行了预告登记的抵押权是否有优先受偿效力？

先看一个案例。甲向乙借款，并将自己预购的一套房屋抵押给乙，办理了抵押权预告登记，后甲未按期还款且下落不明。乙将甲诉至法院，要求甲偿还借款本息，并就甲所抵押的房屋拍卖、变卖价款优先受偿。法院经审理，仅支持乙要求偿还借款本息的诉讼请求，对其要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。该案例表明，进行了预告登记的抵押权并不具有优先受偿效力。

《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权。从效力上讲，预告登记仅具有保全效力、顺位效力和破产保护效力。同理，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押合同未完成本登记的情况下，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只具有债的关系，债权人无法直接优先受偿。抵押权预告登记所登记的只是一项请求权，是未来发生抵押权变动的一项排他性请求权。

那么，抵押权预告登记后如何实现优先受偿权？只要预告登记还未失效，权利人可行使两个请求权：一是在抵押权登记条件成就三个月内办理抵押权本登记，实实在在地设立抵押权。二是直接向法院起诉，请求判令抵押人完成本登记，获得胜诉判决，再行使优先受偿权。