法院执行能否拍卖农村集体土地宅基地上的房屋

我国目前从法律及政策两个角度都禁止将农村房屋出售给城镇居民。因为在寸土寸金的背景下，农村宅基地建房具有一定的福利与保障性质——农户获取宅基地是依申请分配而非购买，简单说就是不要钱，法律对宅基地获取、使用、转让也作了诸多限制。《土地管理法》第62条规定了：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。此为“一户一基”原则。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第2条也规定了：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

司法审判实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，一般认定为有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，一般认定为无效。根据实践总结，农村房屋（包含宅基地使用权）转让要符合四个条件：1、村民委员会同意和乡镇政府的批准；2、转让人与受让人同一集体经济组织成员，一般要为同一村村民；3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。转让人出售房屋后，不得再另行申请宅基地建房。

因为以上因素，农村宅基地上的房屋处置一直是个难题。即使有抵押，法院在执行中一般也不进行处置。因为拍卖后需要国土房管部门协助执行办理过户，而过户政策又不明朗。很多国土部门都是不论自主交易还是法院拍卖，一概不予过户。针对这个问题，法律巴士（www.lawbus.net）查阅到一份2004年的文件，自该文件实施，集体土地上房屋的强制执行问题得到了基本解决。

最高院与原国土部、建设联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（自2004年3月1日起实施）第24条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”

根据该条规定，法院在强制执行中是可以拍卖农村宅基地上的房屋的。但是必须在作出裁定前就与国土资源管理部门协商并取得一致意见方可拍卖处置，买受人凭法院裁定，向国土部门提出申请，办理集体土地使用权征收和出让手续，并按照土地征收和出让的程序履行法定程序，缴纳相关税费，然后再由国土部门办理登记手续。

如果法院未与国土资源管理部门协商或协商未达成一致就作出裁定，国土部（现自然资源部）的态度是“因为是三方共同文件，所以各级人民法院、国土资源管理部门、建设主管部门必须严格遵守。不能借口司法权高于行政权未经协商或协商未达成一致而擅自作出裁定。这是处理相关问题的重要原则。”对于法院的裁定不会执行，“并向法院及执行申请人说明不能协助执行的原因。”

综上所述，集体宅基地上的房屋并不是一定不能执行。只要法院与国土资源管理部门协商一致后，仍然可以拍卖并过户。