在后租赁关系不得对抗在先抵押权

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”是为“买卖不破租赁”原则。该原则不仅适用于市场交易，也适用于司法拍卖。所以在竞买“法拍房”之前查清房屋现状至关重要，因为如果存在租赁关系，案外人有权根据租赁合同要求继续占用使用房屋。

但是该原则也有例外：如果房屋在出租之前已经办理了抵押登记，租赁关系中的承租权作为在后的债权不得对抗抵押权这一在先的物权。

对此，《物权法》有明确规定：

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

根据该条规定，承租权与抵押权出现冲突的时候，谁优先就看谁在先：

1、先出租后抵押。承租人并不能预见后来的房屋状况，为了保护承租人的权益，避免因不动产的物权变动损害承租人的合法利益，应当遵循“买卖不破租赁”原则；

2、先抵押后出租。根据“物权优于债权”原则，租赁合同不具备对抗效力，一旦抵押权实现，承租人就须腾退房屋。

案例（真实判例）

甲借钱给乙，乙以自有房屋抵押，于2018年2月办理抵押登记。后乙无法偿还借款，甲诉至法院，并申请就抵押财产优先受偿。

丙通过司法拍卖购得房屋，却发现房屋被丁占有使用。丁向法院提交一份租赁合同，显示于2018年3月租得房屋，要求继续使用房屋。

法院依据《物权法》第190条规定，认为丁不能继续占有房屋，应当搬离。丁拒不搬离。在法院准备强制清场并对丁拘留、罚款的威慑下，丁最终搬离房屋。