法官追剧：《安家》中的那些法律事儿

剧情介绍

房产经纪人房似锦辗转奔波许久，为林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公馆，又经过多方打听，联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。经验老道的房产中介店长徐文昌曾善意的提醒过房似锦，一定要和林老板签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林老板是个好人，并没有在意这件事。结果在向家的后人被找到之后，林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇骗出了向公馆，还绕过了房似锦和徐文昌，私下与向家继承人完成交易。

Q：林老板与向家继承人签订的房屋买卖合同是否有效？

法官讲法

向家继承人于本世纪通过合法方式取得了房屋所有权证，可以证明自己是向公馆的合法所有权人，这时林老板作为房屋购买者，如果没有证据证明林老板是明知向家继承人无权处分或者有其他重大过失，亦或存在与向家继承人恶意串通损害第三人利益情形，林老板以正常市场对价购买房屋的买卖行为就是有效的；反之就是无效的。

林老板明知向公馆产权存在争议还与向家后人签订房屋买卖合同，其合同效力需要法律予以确认。因此，耿运来才能在大家的帮助下拿起法律武器向林老板主张权利，使林老板不得不放弃背信弃义的行为。

法条检索

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件：（一）适用对象为动产、不动产或其他物权；（二）让与人对处分的动产或不动产无处分权；（三）受让人受让财产时须为善意；（四）受让人须支付合理的价格；（五）转让的动产或不动产已经交付或者登记。

Q：“跳单”行为是否构成违约？

法官讲法

“跳单”并非严格的法律术语，在房产中介的居间服务中，“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后，绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为，或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

林老板未与房似锦签订《中介协议》，但接受房似锦介绍的房源和房主信息后，绕过房似锦私下与向家继承人完成交易并办理了过户手续，林老板确实存在“跳单”行为。而由于房似锦未与林老板签订《中介协议》，林老板“跳单”行为并不构成法律层面上的违约。

Q：居间合同中“跳单”行为如何界定？

法官讲法

居间合同是一种特殊的委托合同，委托合同双方均具有任意解除权。在居间合同中，“跳单”行为是实质上是行使任意解除权。换言之，“跳单”行为并未违反法律强制性规定。

然而实践中，房屋中介公司在签订居间合同的时候，通常会通过格式条款的形式明确禁止“跳单行为”。

法条检索

《合同法》第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《合同法》第四百一十条，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

Q：居间合同中“禁止跳单”条款是否有效？

法官讲法

司法实践中，根据最高人民法院2011年12月20日发布的1号指导案例，其裁判要点中明确了房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

法官提示

界定“跳单行为”是否构成违约，首先，需判断合同中关于“跳单条款”不违反法律强制性规定，不存在《合同法》第五十二条导致合同无效的情形；其次，需要综合考虑委托人是否利用了居间人提供的房源信息、机会等，如果委托人通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，即未利用先前与之签约的中介公司的房源信息，则不构成“跳单”行为的先置条件，不违反委托合同。

审判实务中，“禁止跳单条款”是否能够得到支持，仍需综合考虑该条款约定是否存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，以及委托人是否利用了居间人的房源信息及机会等。

来源：北京市高级人民法院微信公众号“京法网事”（ID：jingfawangshi）

作者：王岩